在房产纠纷中，购房者往往处于弱势地位，尤其是当房屋因开发商债务问题被查封时，如何证明自己的合法权益？近日，一起由天津高院终审的“案外人执行异议之诉”案件中，朗禾律师凭借专业法律知识和细致证据梳理，成功帮助购房者排除强制执行，保住了来之不易的家。
基本案情：
2021年，冯女士购买了天津市津南区某楼盘房屋，支付全部房款103万余元并实际入住。然而，因开发商A公司与施工方B公司的工程款纠纷，法院查封了包括冯女士房屋在内的多套房产。B公司主张对房屋享有建设工程优先受偿权，要求拍卖房屋抵债。冯女士的房产面临被强制执行的风险，冯女士向天津市第二中级人民法院提起了执行异议，天津市第二中级人民法院作出执行裁定书，驳回了冯女士的异议请求。
办理过程：
经多方了解后，冯女士委托朗禾律所代为诉讼，律所指派夏蕊律师团队的王筱夏律师负责办理此案。
王筱夏律师迅速行动，围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《商品房消费者权利保护批复》（法释〔2023〕1号）展开辩护，重点突破以下核心问题：
1、合同合法性
律师提交《认购协议书》、转账记录等证据，证明冯女士在查封前已签订合法买卖合同，且合同条款明确具体，符合“书面买卖合同”要件。
律师作用：通过梳理资金流向，将看似分散的转账（含中介、开发商子公司账户）整合为完整付款链，驳斥对方“未足额付款”的主张。
2、居住权优先性
尽管冯女士配偶名下另有一套房产，但律师提供居委会《居住证明》，证实该房实际居住三代五人，面积无法满足基本需求。
律师作用：引用“商品房消费者居住权优先”的司法解释，强调改善型住房需求也应受保护，成功说服法院认可冯女士的“消费者身份”。
3、付款真实性
针对B公司质疑的“抵顶楼款”收据，律师补充提交开发商出具的《收款确认函》及销售人员证言，证明款项性质为购房款。
律师作用：通过证据补强，扭转了执行异议裁定的不利结论，一审及二审法院最终认定“已付全部价款”。
律师说法：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释【2023】1号）第二条第一款：“商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”
结语：
本案凸显了司法对弱势购房者的倾斜保护，也提醒债权人需审慎评估查封房产的潜在权利冲突。建议开发商规范销售流程，购房者留存交易全证据！
律师简介：
王筱夏律师，天津朗禾律师事务所资深律师，天津律师协会公司法委员会委员，对公司法、刑法深有研究，在各类合同纠纷、侵权责任纠纷、劳动争议、离婚纠纷、继承纠纷等领域掌握丰富的诉讼经验及谈判斡旋技巧。
夏蕊律师，天津朗禾律师事务所主管律师，天津市律师协会仲裁专业委员会委员，四级律师，毕业于南开大学，先后取得了医学法学学士学位与民商法学硕士学位，担任多家大型企业常年法律顾问，擅长处理劳动纠纷、婚家继承、合同纠纷等各类民商事诉讼。
编辑：法律顾问 来源：朗禾律师
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