2022年，当事人马先生（化名）从开发商手里购买了一套房屋，装修以后办理了入住。今年年初，马先生突然收到了法院的强制执行文书，原来是开发商的债权人申请了对马先生的房屋强制执行！马先生非常诧异，自己已经向开发商支付了全部购房款也已经交付入住，房子是自己的了，其他人怎么还能执行？于是马先生向法院提出执行异议，但因房屋未办理过户手续，仍然登记在开发商名下，法院审查后驳回了马先生的异议申请。
马先生非常无奈，找到了朗禾律所，律师分析案情以后认为马先生应当及时提起执行异议之诉，后夏蕊律师团队的王筱夏律师具体负责办理了此案。
基础案情：
甲开发商因欠付乙公司的工程款，被乙公司起诉，诉讼过程中乙公司对甲公司名下财产进行了保全，其中包括了马先生的上述房产。之后法院判决甲公司支付乙公司工程款，判决生效后甲公司无力偿还，乙公司对甲公司申请了强制执行。
诉争焦点：
本案的争议焦点为：马先生是否享有足以排除强制执行的民事权益。
庭审经过：
我方提出，马先生与开发商签订了房屋买卖合同，缴纳房款后房屋交付并实际居住至今，因乙公司的原因房屋未能办理过户。马先生作为商品房消费者以居住为目的购买上述房屋，且已在法院查封前签订合法有效的书面合同，并支付全部房款，故足以排除强制执行。
乙公司抗辩称，不同意马先生的诉请，马先生购买的是公抵房，并非真实的商品房买卖关系，且马先生配偶名下有一套住宅房屋，其购买的案涉房屋不符合相关法律规定的唯一住房的规定。且乙公司对甲开发商的房产享有建设工程价款优先受偿权，马先生的债权不具有优先性。
为了否定乙公司的抗辩理由，王律师多方取证，搜集了马先生给付全部购房款的若干笔转账记录，证明了马先生的房款给付情况；为了证明“以实际居住为目的”，王律师不仅申请律师调-查令到不动产中心查询了马先生名下并无其他用于居住的房屋的证明，且陪同马先生到社区居民委员会开具了居住证明，证明其配偶名下房屋实际居住人口为三代人居住，明显无法充分满足家庭成员的基本居住需求，购买案涉房屋系以满足居住需求为目的。
判决结果：
法院经公开开庭审理后认为，马先生与甲开发商就案涉房屋签订书面买卖合同，且该合同签订于法院查封前，通过马先生提交的系列证据可以证明，马先生为商品房消费者且购房用于居住目的，马先生已经给付全部房款。对于甲公司主张的马先生相关付款是工程款抵扣，因证据不足法院不予采信。综上，马先生对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对于马先生请求不得执行案涉房屋的主张，法院依法予以支持。
律师说法：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零九条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）第二条第一款规定：商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
本案中，马先生即为符合上述法律规定的商品房消费者，故虽然甲公司的债权人对案涉房屋申请了强制执行，马先生亦可以通过执行异议之诉得到救济，其背后隐藏的法理是我国法律对居住权这一生存权的优先保护。
律师提醒，在我国法律体系下，对于不动产这一特殊商品，只有办理完毕登记过户，其所有权才会发生转移，而签订合同、实际居住均不意味着物权的变动。所以，购买不动产一定要及时办理产权变更登记，如果确实无法办理，建议及时止损，尽早拿起法律武器维护自己的合法权益。
律师简介：
王筱夏律师，天津朗禾律师事务所资深律师，天津律师协会公司法委员会委员，对公司法、刑法深有研究，在各类合同纠纷、侵权责任纠纷、劳动争议、离婚纠纷、继承纠纷等领域掌握丰富的诉讼经验及谈判斡旋技巧。
夏蕊律师，天津朗禾律师事务所主管律师，天津市律师协会仲裁专业委员会委员，四级律师，毕业于南开大学，先后取得了医学法学学士学位与民商法学硕士学位，担任多家大型企业常年法律顾问，擅长处理劳动纠纷、婚家继承、合同纠纷等各类民商事诉讼。
编辑：法律顾问 来源：朗禾律师
上一信息：暂无
下一信息：李先生房产交易，对方不卖了，对方败诉。
